Будут ли расти цены на квартиры в 2025 году

В середине 2024 года в России перестала работать программа ипотеки с господдержкой под 8%, которая стартовала еще в 2020 году. Цены на недвижимость за последние четыре года значительно выросли. Из-за отмены программы и высокой ключевой ставки некоторые эксперты прогнозировали изменение рынка новостроек, а именно — что квартиры начнут дешеветь: по закону рынка, чем дороже ипотека, тем дешевле квартиры, и наоборот. Однако в в 2024 году снижения не случилось. Судя по динамике цен на недвижимость, они медленно, но все же ползли вверх.

В статье расскажем, чего ждать от рынка недвижимости: подорожает ли жилье в 2025 году и как изменится спрос на него.

При создании этого материала мы консультировались с Александром Загуменновым — агентом по недвижимости с опытом работы более 10 лет. Он рассказал, что влияет на стоимость жилья, и при каких условиях ждать снижения цен.

Ипотека по-прежнему считается самым популярным инструментом для покупки недвижимости в России. Ставки по ипотеке привязаны к ключевой ставке Центробанка. Ключевая ставка — это минимальный процент, под который Центробанк выдает другим банкам кредиты, а они, в свою очередь, на основе этой ставки устанавливают процент для проектного финансирования застройщиков.

В октябре 2024 года ЦБ поднял ключевую ставку до 21%. Это самый высокий показатель за всю историю российской экономики, а значит, в конце 2024 и в начале 2025 года рыночные ставки по ипотеке выше, чем когда-либо.
Тем не менее, по данным финансового института Дом.рф, объем выданной ипотеки в 2024 году сопоставим с показателями 2019 и 2022 года, которые все равно можно назвать достаточно хорошими. Для справки: в 2024 году выдача ипотеки снизилась на 40% по сравнению с рекордным 2023 годом. А в 2025 году институт прогнозирует снижение выдачи ипотеки на 20% по отношению к 2024 году.

При этом, как подчеркнул руководитель аналитического центра Дом. рф Михаил Гольдберг, 2025 год не станет провальным: в отрасли накоплен запас прочности, и 2025 год, как ожидается, пройдет без кризисных явлений. Уже к концу года Дом. рф прогнозирует снижение ключевой ставки до 15−16% — то есть ипотека снова станет доступнее.

Однако и сейчас есть программы льготной ипотеки, ставка по которым значительно ниже рыночной:
— семейная ипотека со ставкой до 6% годовых — для семей, где есть ребенок не достигший 7 лет на дату заключения кредитного договора, двое или более несовершеннолетних детей, или есть ребенок, не достигший 18 лет, которому присвоена категория инвалидности; действует только для квартир в новостройках;
— IT-ипотека со ставкой до 6% годовых — для специалистов, которые не меньше трех месяцев работают в аккредитованной российской IT-компании; действует только для квартир в новостройках; не действует в Москве и Санкт-Петербурге;
— дальневосточная и арктическая ипотека под 2% — для покупки недвижимости в регионах Дальнего Востока и Арктики;
— сельская ипотека под 3% — для покупки недвижимости в сельской местности.

В ближайшие месяцы цены на недвижимость 2025 в новостройках вряд ли снизятся, и у этого три основные причины.

1. Рынок новостроек значительно поддерживают семейная и IT-ипотека, которые распространяются только на новое жилье.
2. Вследствие инфляции себестоимость строительства резко увеличилась. По данным портала Движение.ру, цены на материалы и работу за 2024 год выросли в среднем на 60% (на примере тюменского девелопера).
3. В России наблюдается увеличение денежной массы — то есть совокупной суммы денег, которые имеются в стране. По информации Центробанка, 1 января 2025 года сумма всех денег, которую население России держит на счетах в банках, составляет 57,5 трлн рублей, абсолютное большинство из этих средств находится на вкладах. Начисляемых на эти вклады процентов хватит на то, чтобы скупить все строящееся жилье.

По словам Александра Загуменнова, люди стали все активнее снимать эти деньги с депозитов и «перекладывать» их в жилье. Это не дает спросу значительно снижаться, а ценам — уменьшаться.

Стоимость квадратного метра на вторичном рынке в среднем на 20-30% дешевле, чем в новостройках. При этом ипотечные ставки выше. Поэтому часть денежной массы, о которой мы говорили выше, перетекает именно на вторичный рынок, особенно в тех случаях, когда люди не пользуются заемными средствами, а покупают жилье исключительно за собственные имеющиеся деньги.

Растущий спрос закономерно вызывает рост цен. Пока этот тренд будет сохраняться, дельта между стоимостью квартиры в новостройке и на вторичном рынке будет уменьшаться. Другими словами, есть вероятность повторения ситуации 2015 года, когда цены на новые квартиры были сопоставимы с ценами на вторичное жилье (без учета ипотеки).

Учитывая факторы, которые мы разобрали выше, стоимость квартир в 2025 году не только не будет снижаться, но и может вырасти.

Снижение цен может последовать при следующем сценарии: ключевую ставку значительно повысят, из-за еще более дорогой ипотеки среди населения уменьшится спрос на жилье, и цены снизятся.

Ипотечные ставки. После завершения программы ипотеки с господдержкой и роста ключевой ставки до 21%, объем выданной ипотеки снизился на 40%. Ожидается дальнейшее снижение на 20% в 2025 году.

Прогнозы. Несмотря на уменьшающиеся объемы ипотечного кредитования, эксперты не ожидают кризиса. Льготные ипотечные программы (семейная и IT-ипотека) продолжают поддерживать спрос на новое жилье. Ключевая ставка может снизиться до 15-16%, что увеличит доступность ипотеки и дополнительно простимулирует спрос.

Цены на недвижимость 2025. Ожидается, что цены останутся стабильными или вырастут из-за общей инфляции и растущей тенденции «перекладывания» денежной массы с депозитов в квадратные метры.