Что влияет на стоимость квартиры

Качество строительства, локация и еще несколько факторов, которые определяют цену недвижимости

Цена на квартиру складывается из множества факторов. Аналогичная планировка может существенно отличаться по цене в зависимости от того, в каком жилом комплексе она расположена.

В статье разберем ценообразование на рынке недвижимости: расскажем, из чего складывается стоимость квартиры и на чем не стоит экономить при покупке жилья.

В недвижимости есть негласное правило: «Локация, локация и еще раз локация». Именно местоположение во многом определяет стоимость квартиры. Недвижимость в историческом центре города или в динамично развивающихся районах будет стоить дороже, чем в отдаленных спальных районах. Вот несколько факторов, которые напрямую влияют на повышение цены.

Транспортная доступность. Близость станций метро, остановок общественного транспорта и дорожных развязок делает локацию более удобной, а значит, и дорогой. И наоборот — если до дома приходится добираться долго или с пересадками, квартиры в нем будут стоить дешевле.

При выборе квартиры важно учитывать не только текущую, но и будущую транспортную доступность. Даже если сейчас до дома можно добраться только на личном автомобиле, это не значит, что в ближайшие 5-10 лет там не появится новой остановки. Все будет зависеть от темпов комплексного развития района.

Развитая инфраструктура. Магазины, парки, торговые центры, фитнес-студии и другая инфраструктура делают проживание в районе более комфортным. Из-за этого жилье в центральных и развивающихся районах будет стоить дороже.
Однако современные застройщики еще на стадии проектирования жилых комплексов закладывают в них коммерческие площади. Как правило, это помещения для стрит-ритейла на первых этажах. Там могут разместиться пункты выдачи заказов, небольшие кофейни, продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты, центры развития для детей и другие сервисы, необходимые жителям каждый день.

Школа и детские сады поблизости. Большинство покупателей квартир в новостройках — семьи с детьми, поэтому детская инфраструктура для них особенна важна. Школа и детский сад в шаговой доступности — это весомый аргумент в пользу того или иного ЖК.

Стоимость квадратного метра в ЖК с выигрышной локацией априори выше. Но это не то, на чем стоит экономить. Чем разнообразнее инфраструктура рядом — школы, магазины, остановки транспорта, парки — тем меньше времени приходится тратить на передвижения. А значит, остается больше ресурсов на себя и тех, кто рядом.

Чем более качественные и современные материалы, из которых построен дом, тем он дороже, а значит, тем выше цена квартиры для конечного покупателя.

Качество строительства напрямую связано с таким понятием, как класс жилья. Хотя юридически признаки того или иного класса нигде не прописаны, негласно считается, что все дома можно разделить на три класса.

Эконом-класс. Чаще всего это панельное или монолитное здание. В нем большое количество квартир-студий площадью от 27-28 кв. м. Типовые планировки с компактными кухнями, узкими коридорами, высотой потолка до 2,6 м. Если квартира сдается с чистовой отделкой, для нее использованы недорогие материалы — линолеум, бумажные обои, в мокрых зонах — краска вместо керамической плитки. В подъезде один лифт, нет холла, где можно посидеть. Во дворе — небольшие детские площадки с покрытием из песка или гальки. Двор не закрыт от машин и посторонних.

Квартира — это место, где люди живут годами и проводят большую часть времени. Поэтому экономить и искать вариант с самым бюджетным ценником — не самая правильная идея. Лучше обратить внимание на новостройки комфорт-класса или выше, если есть такая возможность.

Комфорт-класс. Новостройки комфорт-класса составляют большую часть строящегося жилья в России. Как правило, в комфорт-классе уже нет панельных домов, а только монолитные. Метраж квартир начинается от 35 кв. м, а планировки более продуманы и эргономичны. В них потолки высотой от 2,7 м, несколько санузлов, в квартирах есть ниши для гардеробных, мастер-спальни, увеличенные окна. В подъездах выделено место под холл, в каждом — по несколько лифтов. Машины во дворе не паркуются, он закрыт. Для жильцов есть подземный паркинг или парковка, вынесенная за пределы двора. Чистовая отделка в комфорт-классе — это ламинат, плотные обои, плитка в мокрых зонах. Разница в цене между квартирой эконом- и комфорт-класса может достигать 30%.

Бизнес-класс. Главное отличие бизнес-класса от комфорт-класса в том, что принципиально меняется технология строительства домов. В бизнес-классе кирпичные или монолитно-кирпичные дома, из-за этого стоимость и срок их строительства возрастают. В квартирах нередко встречаются панорамное остекление, свободные планировки, пентхаусы с террасами, планировки со вторым светом.

Этот критерий стоит выделить отдельно: чем удачнее планировка, тем она дороже. Какие планировочные решения считаются наиболее комфортными и эргономичными:

• планировка, которая выходит на противоположные стороны света;
• высокие потолки от 2,7 м;
• панорамное остекление или увеличенная площадь остекления;
• ниши для шкафов и гардеробных;
• наличие второго санузла или раздельный санузел в больших квартирах;
• отсутствие проходных комнат и «пустых» квадратных метров — например, длинных извилистых коридоров и слишком больших прихожих.

Недвижимость становится еще дороже, если речь идет об эксклюзивных планировках, таких как двухуровневые квартиры, квартиры с террасой, квартиры на мансардном этаже, лофты, пентхаусы и другие типы элитного жилья.

Вид из окна — это своеобразное продолжение интерьера квартиры. Он влияет на настроение ее жителей и атмосферу в доме.
Квартира с хорошими видовыми характеристиками стоит дороже. Что можно отнести к факторам, влияющим на стоимость объекта недвижимости:

• виды на природу — реку, пруд, горы, лес, парк;
• виды на достопримечательности — в каждом городе свои;
• виды на закаты и рассветы — актуальны для квартир, окна которых выходят на восточную и западную стороны;
• широкий обзор — когда рядом с домом достаточно пространства, можно увидеть широкую полоску неба, а линия горизонта находится далеко.

Квартира с менее впечатляющими видами стоит дешевле.

Кстати, в том числе и из-за видовых характеристик квартиры на верхних этажах дороже, чем на нижних. Окна, расположенные невысоко, дают ограниченный обзор, которым сложно впечатлиться.

Стоимость квартиры также зависит от этапа строительства дома: чем ближе объект к сдаче в эксплуатацию — тем дороже будет квартира.

Тем, кто хочет существенно сэкономить, стоит покупать квартиру на этапе котлована. Как это выглядит? Многие застройщики объявляют о старте продаж еще до начала работ по возведению дома, буквально — в момент, когда идет разработка котлована для будущего здания. И если раньше решение приобретать квартиру в недостроенном доме было рискованным, то с 2019 года деньги дольщиков застрахованы и лежат на специальных эскроу-счетах, доступ к которым застройщики получают лишь когда сдадут дом. Это гарантия, что объект будет достроен.

По мере продолжения строительства цены на квартиры растут, а когда дом достраивается, достигают своего пика. Зато покупатели готовой недвижимости могут увидеть свою будущую квартиру вживую — многие застройщики предоставляют такую возможность.
Разница в цене между стартом продаж и сдачей дома может достигать 30%, и это — при базовом уровне инфляции.

Из факторов, влияющих на рынок недвижимости, также можно отметить внешние события, которые отражаются в экономике.

Например, из-за пандемии коронавируса в 2020 году государство решило поддержать строительную отрасль, которая считается одним из флагманов экономики. Так появилась льготная ипотека на квартиры в новостройках. А дальше свое дело сделала «невидимая рука рынка»: низкая ставка вызвала рост спроса, спрос, в свою очередь, привел к массовому росту цен на недвижимость по всей стране.

По тем же законам рыночной экономики, когда спрос на недвижимость падает, рост цен закономерно замедляется — правда, стоимость квадратного метра почти никогда не уменьшается.

Зная факторы, влияющие на цену недвижимости, можно понять, где получится сэкономить, а где — не стоит. Например, хороший способ купить квартиру подешевле — сделать это сразу после старта продаж. Выбор — всегда за покупателем.