Донорская ипотека: что такое и как работает

На рынке недвижимости и ипотечного кредитования постоянно появляются новые инструменты, которые делают покупку жилья более доступной. Одно из таких решений — донорская ипотека. В статье подробно расскажем, что это такое, кто и каким образом может ей воспользоваться, плюсы и минусы такой схемы.

Это не отдельная ипотечная программа — это способ, благодаря которому любому человеку может привлечь в качестве созаемщика так называемого донора, который подходит под семейную ипотеку.

Например, вы планируете покупать квартиру, но из-за рыночных ставок на ипотеку сделать это сложно. Под льготные программы вы не попадаете. Но у вас есть родственник/друг, который соответствует требованиям семейной ипотеки. Его можно взять в качестве донора-созаемщика.

Ставка 6% годовых. Ставка сохраняется на весь срок кредита и актуальна только при страховании жизни и здоровья, иначе ставка увеличится на 1 п.п. Страхование жизни и здоровья — распространенное условие практически всех льготных программ.

Первоначальный взнос. от 20,1% от стоимости квартиры.

Максимальная сумма кредита. 6 млн рублей.

Срок кредита. До 30 лет.

Донор = созаемщик. Донор становится созаемщиком, поэтому несет полную ответственность по кредиту. Допустим, если заемщик перестанет выплачивать ипотеку, основной долг и остальные обязательства перейдут донору. Требования к нему следующие:
— подтвержденный доход;
— возраст не больше 65—70 лет на момент окончания кредита;
— у донора должен быть ребенок возрастом до 7 лет или ребенок до 18 лет с ограниченными возможностями здоровья.
Созаемщик, выступивший в качестве донора, в будущем не сможет оформить семейную ипотеку на себя или второй раз стать для кого-то донором.

Документы. Чтобы подтвердить свое право воспользоваться семейной ипотекой, донор должен предоставить:
— свидетельство о рождении ребенка, подтверждающее, что он родился не ранее 01.01.2018 г. либо документы, подтверждающие инвалидность для ребенка до 18 лет;
— паспорт гражданина России;
— 2-НДФЛ или выписку из Социального фонда России (СФР).
Если донор не является ребенку биологическим родителем, потребуются документы, подтверждающие опекунство или усыновление.

Выделение доли донору. В покупаемой квартире созаемщику нужно будет выделить долю — не менее 6 кв. м.

У многих законность оформления донорской ипотеки вызывает опасения. Однако она абсолютно легальна, потому что не противоречит законодательству РФ.

✅Во-первых, программа семейной ипотеки утверждена Постановлением правительства еще в 2017 году.

✅Во-вторых, по Гражданскому кодексу РФ, по кредитным обязательствам может проходить несколько созаемщиков.

✅В третьих, банки не предъявляют строгих требований к степени родства созаемщика. По сути, им может стать любой человек.

Главное — чтобы все участники сделки соответствовали требованиям, которые мы обозначили выше. Тогда банки рассмотрят заявку на ипотеку.

👍Еще один аргумент в пользу легальности донорской ипотеки заключается в том, что ее выдают ведущие банки России: Сбер, ВТБ, ДОМ. РФ, Альфа-банк, Совкомбанк и другие.

Главные плюсы такой ипотеки:
Сниженная ипотечная ставка. На 2025 год это одна из самых выгодных программ со ставкой 6%. Она не привязана к ставке ЦБ и не меняется вместе с ней. А главное — сохраняется на весь срок кредитования.

Гибкость. В качестве донора можно привлечь не только ближайших, но и дальних родственников, а также друзей.

Например, вы планируете покупать квартиру, но из-за рыночных ставок на ипотеку сделать это сложно. Под льготные программы вы не попадаете. Но у вас есть родственник/друг, который соответствует требованиям семейной ипотеки. Его можно взять в качестве донора-созаемщика.

Больший шанс на одобрение. Когда есть созаемщик, банк может учитывать совокупный доход обоих участников сделки — это повышает шансы на одобрение ипотеки.

Прежде чем принять решение об участии в программе, нужно знать о ее подводных камнях:

Донор не сможет взять еще одну семейную ипотеку. Например, купить таким образом жилье для себя. Однако если исключить одного из супругов донорской семьи из сделки, то второй супруг сможет взять семейную ипотеку на себя.

Дополнительная кредитная нагрузка. Созаемщик — полноценный участник кредитного договора, поэтому он будет учитываться при расчете его кредитной истории. В дальнейшем, если донор захочет получить другие кредиты, это может вызвать затруднения с их получением.

Ответственность. Если заемщик перестанет выплачивать кредит — банки вправе полностью переложить ответственность на созаемщика, и тогда кредит придется выплачивать именно ему.

Программа семейной ипотеки не распространяется на вторичку, поэтому лучший способ ее оформить — довериться застройщику, у которого планируете покупать квартиру. При таком сценарии порядок оформления будет таким же, как и получение обычной семейной ипотеки.

1. Выберите и забронируйте понравившуюся квартиру.
2. Соберите все необходимые документы — их список найдете в разделе выше.
3. Ипотечный специалист застройщика подаст их в несколько банков, которые работают по программе донорской ипотеки.
4. После получения одобрения можно будет выходить на сделку.

Что это?
Это не отдельная программа, а способ, позволяющий оформить семейную ипотеку со ставкой 6%, привлекая в качестве созаемщика человека, который подходит под её условия (его и называют «донором»).
Какие условия по донорской ипотеке?

• Ставка 6% на весь срок кредита (при условии страхования жизни).
• Первоначальный взнос от 20,1%.
• Максимальная сумма кредита 6 млн рублей.
• Срок до 30 лет.

Каким требованиям должен соответствовать донор?
Донор — это полноценный созаемщик, который несет полную ответственность по кредиту. Он должен соответствовать критериям семейной ипотеки:

• Иметь ребенка в возрасте до 7 лет, или ребенка с ограниченными возможностями здоровья до 18 лет.
• Иметь подтвержденный доход.
• Его возраст на момент окончания кредита не должен превышать 65-70 лет.

Какие плюсы и риски в этой программе?
✅ Преимущества:

• Низкая ставка 6%, которая фиксируется на весь срок.
• Легальность: схема одобрена крупнейшими банками (Сбер, ВТБ, ДОМ.РФ) и не противоречит закону.
• Повышение шанса на одобрение: банк учитывает совокупный доход обоих участников.

⚠️ Риски для донора:

• Потеря права на еще одну семейную ипотеку.
• Полная финансовая ответственность: если основной заемщик перестанет платить, долг перейдет к донору.
• Кредитная нагрузка: ипотека отразится в кредитной истории донора и может осложнить получение других кредитов в будущем.

Рекомендация: Перед оформлением всем участникам стоит заключить письменное соглашение, чтобы зафиксировать все договоренности и обезопасить себя.