Как инвестировать в новостройки?

Недвижимость была и остается популярным способом инвестировать деньги: только за последние три года объем инвестиций в российскую недвижимость достиг исторического рекорда.

В статье разберемся, чем хороша недвижимость как инвестиция и рассмотрим основные стратегии инвестирования.

Важно! Данная информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Оценивайте ваши возможности и риски.

Пожалуй, самый выигрышный сценарий инвестирования состоит в том, чтобы купить квартиру на этапе старта продаж. В это время стоимость квадратного метра жилья самая доступная, а выбор — максимально широкий, поэтому можно легко подобрать вариант, подходящий под ваш бюджет. С течением времени и по мере того, как продвигается строительство, квартира скорее всего будет расти в цене.

На сколько дорожает квартира после сдачи дома, зависит от класса жилья и характеристик ЖК. Разница может достигать и 50% — скажем, объект, купленный на старте продаж за 4 млн рублей, через пару лет, к завершению строительства, может подорожать до 6 млн рублей.

Преимущество этого сценария состоит в том, что порог входа в данном случае довольно низкий — совсем необязательно иметь миллионы на счетах. Несмотря на сворачивание ипотеки с господдержкой, программы льготной ипотеки, такие как семейная ипотека или ИТ-ипотека, все еще доступны, поэтому кредит на покупку недвижимости можно взять под 6% и ниже, первоначальный взнос в этом случае составит от 20,1%. А затем — купить самый недорогой и ликвидный вариант — однокомнатную квартиру, которая, как правило, дорожает в цене больше остальных. Это работающий сценарий, как инвестировать в недвижимость при малом капитале.

После того как дом сдан и вы получаете ключи от готовой квартиры, вы можете распоряжаться объектом по своему усмотрению. Можно продать квартиру дороже, чем вы ее покупали, и одномоментно получить прибыль. Если предварительно сделаете в ней ремонт — цена вырастет еще. Другой вариант — сдавать квартиру в аренду и получать с нее ежемесячный пассивный доход на протяжении неограниченного периода времени, а когда понадобится — переехать в квартиру самому или продать ее.

Квартиру можно продать, даже когда дом еще не сдан. Это особый вид сделки — продажа по переуступке. По ней новому покупателю перейдет право требования на квартиру у застройщика, другими словами — вместо прежнего покупателя стороной ДДУ становится новый покупатель, он и будет принимать квартиру у застройщика после сдачи дома.

Квартира в уже сданном доме всегда дороже, чем в строящемся и, на первый взгляд, не столь привлекательна в качестве инвестиции.

Однако готовая квартира имеет свои преимущества. Во-первых, при этом сценарии нивелируются риски, связанные с задержкой строительства, поскольку жилье уже достроено. Во-вторых, перед покупкой можно посмотреть квартиру вживую, оценить качество строительства дома, сам жилой комплекс, двор и чистовую отделку. В-третьих, сдавать в аренду можно сразу после получения ключей и базовой меблировки. В условиях постоянного повышения цен на аренду жилья это выигрышная стратегия.

Локация напрямую влияет на доходность инвестиций в недвижимость

При выборе ЖК советуем обращать пристальное внимание на его расположение. Удобные транспортные развязки, близость парков, школ и объектов инфраструктуры означают, что в этой локации жилье будет только дорожать.

Если выше мы говорили преимущественно про квартиры, то сейчас рассмотрим альтернативные варианты инвестиций в недвижимость.

● Помещение под офис или магазин. Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости — до 10 лет, тогда как жилой — 15−20 лет. Купить коммерческое помещение можно как компаниям, так и физлицам. нужно учесть, что на покупку не будут действовать льготные ипотечные программы.
● Паркинг. В домах, где предусмотрена подземная парковка, можно купить машиноместо, а затем продать или сдать его в аренду — долгосрочно или на несколько месяцев в год. Как и жилая недвижимость, паркинг растет в цене по мере готовности и заселения дома.

Кладовая. Кладовые помещения располагаются либо на каждом этаже новостройки, либо на -1 этаже. Часто они востребованы у жителей будущего дома, поскольку это хороший вариант для хранения сезонных вещей. Покупка кладовой — более доступный вариант, чем покупка паркинга, квартиры или коммерческого помещения.

Резюмируя, покупка недвижимости как инвестиции привлекательна по следующим причинам.

1. Рост в цене. Иногда в меньшей степени, иногда в большей — но жилье постоянно растет в цене. Это значит, окупаемость недвижимости весьма вероятна.
2. Пассивный доход. Сдача жилья в аренду может обеспечить стабильный доход, а также покрывать ипотечные платежи за неё.
3. Защита капитала от инфляции. Недвижимость как правило растет в цене, а значит, инфляция «не съест» ваш капитал в виде квартиры.
4. Диверсификация портфеля. Золотое правило инвесторов гласит: нельзя складывать все яйца в одну корзину. Скажем, если вы как инвестор покупаете только акции, облигации и другие ценные бумаги, стоит рассмотреть иные варианты вложить деньги — например, в недвижимость, так как это более консервативная и надежная стратегия.
5. Контроль над активом. В отличие от тех же акций, с недвижимостью можно иметь полный контроль над своим активом и принимать решения о его управлении: продавать, сдавать в аренду или оставить себе.
6. Широкая география. Не стоит рассматривать исключительно инвестиции в недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге, Казани и других крупнейших городах страны. Купить квартиру можно и в городе поменьше — ее ликвидность тоже будет высокой.

Инвестиции в новостройки — это выгодное вложение, однако важно правильно выбрать застройщика, проект и планировку квартиры.