Как проверить застройщика при покупке жилья

Покупка квартиры в новостройке — важный и ответственный шаг. От выбора застройщика зависит не только срок сдачи дома, но и качество жилья, а также ваша финансовая безопасность. Чтобы минимизировать риски, необходимо тщательно проверить девелопера перед заключением договора.

Выписка из ЕГРЮЛ. Убедитесь, что застройщик работает официально и не является компанией-однодневкой. Проверить это можно через бесплатный сервис Федеральной налоговой службы, запросив выписку из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц).

Что смотреть в выписке:
● дату регистрации компании: девелоперы, которые существуют всего 1−2 года — это повод к более тщательной проверке;
● размер уставного капитала: чем он больше, тем выше финансовая устойчивость;
● учредителей и руководителей: если среди них есть известные в регионе предприниматели или компании — это плюс;
● основные виды деятельности: они должны быть связаны со строительством.

Финансовая отчетность. Проверьте, публикует ли застройщик свою финансовую отчетность. Это можно сделать через сайт ФНС или Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Например, задержки зарплат или долги перед банками могут быть признаками финансовых проблем.

Проектная декларация. Это документ, в котором указаны, в первую очередь, характеристики ЖК:
● детальные данные о характеристиках ЖК, включая площадь, функциональное назначение, архитектурные решения и инженерные коммуникации;
● информация о планируемом благоустройстве придомовой территории;
● количество и планировки квартир, наличие колясочных и кладовых;
● данные о стоимости проекта и сроках его реализации.

Проектную декларацию можно найти на официальном сайте застройщика или в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте наш.дом.рф.

❗Застройщик может вносить изменения в проект по закону, но все они должны быть официально зафиксированы в проектной декларации.

Проектное финансирование — это, по сути, кредит на строительство, который банк выдает застройщику. Если застройщик привлекает проектное финансирование от крупных банков — например, Сбера, ВТБ, Дом. РФ — это хороший знак, потому что банки тщательно проверяют компании перед одобрением кредита. Информацию о проектном финансировании также можно найти в проектной декларации или уточнить у персонального менеджера.

Надежный застройщик соблюдает сроки. Если проекты сдаются с задержками — это повод насторожиться. Информацию о сроках сдачи жилья в эксплуатацию можно найти на официальном сайте застройщика в разделах с завершенными проектами, в соцсетях, также на сайте наш.дом.рф. Чем больше объектов были сданы вовремя или даже досрочно — тем лучше. И наоборот: срыв сроков по предыдущим объектам может указывать на серьезные проблемы, к тому же, появляется риск, что дом превратится в долгострой.

Важно: срок сдачи объекта в эксплуатацию не совпадает со сроком передачи ключей дольщикам. Это нормально. Обычно процедура приемки начинается через несколько месяцев после того, как объект признан готовым, и занимает довольно длительное время — особенно если в доме много квартир.

Подробнее об этом рассказываем в статье «Что значит „дом введен в эксплуатацию“ и когда можно получить ключи от квартиры».

Застройщики должны регулярно, один раз в месяц, публиковать отчеты со стройки. Отслеживать их можно на официальном сайте компании или на наш.дом.рф. Отчеты должны содержать фото либо видео, а также текстовое описание проделанных работ. Нормальными темпами строительства считаются 2−3 этажа в месяц, а если стройка замерла на несколько месяцев — это тревожный сигнал. Однако на начальном этапе прогресс не столь заметен, потому что строительство многоэтажного дома предполагает целый комплекс подготовительных работ, связанных с обустройством котлована и прокладыванием инженерных систем. Чем ближе срок сдачи, тем больше будет фасадных работ, благоустройства территории, отделочных работ в квартирах.

1. Закажите выписку из ЕГРЮЛ и обратите внимание на:
● дату регистрации застройщика (чем дольше работает, тем надежнее);
● размер уставного капитала (чем больше, тем устойчивее);
● учредителей (известные лица или компании — плюс);
● виды деятельности (должны быть связаны со строительством).
2. Найдите финансовую отчетность на сайте ФНС и проверьте компанию в реестре банкротов.
3. Изучите проектную декларацию на сайте застройщика или наш.дом.рф.
4. Найдите информацию о банках-партнерах: хорошо, если это будут крупные банки — они тщательно проверяют застройщиков перед кредитованием.
5. Оцените сроки сдачи прошлых объектов: идеально, если дома сдавались вовремя или досрочно, а частые задержки могут свидетельствовать о проблемах.
6. Наблюдайте за ходом строительства: застройщики раз в 1−2 месяца публикуют фото- и текстовые отчеты.

Если застройщик проходит все проверки — можно смело покупать квартиру. Помните: надежный застройщик всегда открыт для диалога и готов предоставить все документы. Не стесняйтесь задавать вопросы и перепроверять информацию.