Как купить коммерческую недвижимость в новостройке

Сегодня большинство новостроек включают в себя не только квартиры, но и коммерческие помещения. Чаще всего они расположены на первых этажах домов. Так девелоперы создают комфортную среду, в которой жители, не выходя за пределы ЖК, могут купить продукты, выпить чашку кофе, сходить на фитнес или получить свой заказ с маркетплейса.

В статье расскажем, как не прогадать с выбором помещения, если у вас свой бизнес или вам просто интересно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Подробный план переезда в новостройку — половина успеха в этом деле. Вам предстоит решить, переехать одним днем или постепенно, нанять несколько грузовых машин или по мере возможности перевозить вещи на своей, доверить переезд профессионалам или собрать и упаковать все самостоятельно.

Коммерческой называют недвижимость, которую используют для коммерческой деятельности, то есть с целью получать прибыль.

Коммерческие помещения можно разделить на четыре больших группы:

• производственная — цеха, заводы, склады и другие объекты промышленности для разных производств;
• торговая — магазины, торговые галереи и торговые центры для продажи товаров;
• офисная — офисы, кабинеты, бизнес-центры, в которых люди работают;
• свободного назначения — площади без специализации, которые возможно адаптировать под многие виды бизнеса: кафе, отели, фитнес-студии, медицинские клиники. В помещениях свободного назначения также можно разместить магазины и офисы.

В новостройках встречаются все группы коммерческих площадей, кроме первой — производство в жилых домах размещать нельзя.

Чем более удачны расположение и планировка помещения — тем большую прибыль оно будет приносить. Специалисты по подбору недвижимости рекомендуют обращать внимание на несколько критериев.

Первым делом важно правильно выбрать жилой комплекс, и здесь все упирается в удачную локацию.

Развитый или развивающийся микрорайон. Это, пожалуй, самый очевидный критерий для выбора помещения: микрорайоны с высокой плотностью застройки всегда выигрывают у расположенных обособленно или тех, где застройка только-только начинается.

Удобная парковка и транспортная развязка. Если рядом с входом в магазин или ресторан мало парковочных мест или вообще нет стоянки, собственник бизнеса теряет огромную часть потенциальной аудитории.

Активный пешеходный трафик. Не стоит забывать и о пешеходах. Большой трафик будет там, где недалеко есть остановки общественного транспорта, а также объекты инфраструктуры и социальные объекты — парки, школы, детские сады.

Теперь переходим к выбору самого помещения, потому что даже в одном жилом комплексе они могут сильно различаться, и дело не только в площади.

Первая линия и отдельный вход. Борьба за внимание покупателя или клиента начинается задолго до того, как он переступит порог магазина или салона красоты. Решить эту задачу помогают расположение объекта на первой линии и отдельный вход. Во-первых, доступность упрощает выбор: человек пойдет туда, куда проще зайти, чтобы не петлять в поисках нужного входа по периметру всего здания. Во-вторых, вход можно оформить в стилистике бренда — но строго в рамках дизайн-кода. Это поможет постоянно привлекать новых покупателей.

В то же время если бизнес рассчитан только на внутреннего потребителя, этот критерий не важен. Например, когда нужно помещение под частный детский сад для маленьких жителей ЖК, лучше, если оно будет располагаться дальше от улицы.

Максимально подходящая планировка. Найти помещение, которое бы идеально подходило именно под ваш бизнес, очень сложно. У каждого вида коммерческой деятельности — свои требования. Например, для медклиники должно быть предусмотрено как минимум два санузла, а для офиса площадь одного рабочего места по СанПиНу не может быть меньше 4,5 м². Скорее всего, покупая недвижимость от застройщика, придется сделать перепланировку. Но чтобы ремонт не стал долгим и дорогим, лучше выбирать максимально подходящую конфигурацию, которая не потребует кардинальных изменений.

Возможность подключить дополнительные коммуникации. Кроме вентиляции, водопровода, канализации и отопления, некоторым видам бизнеса требуются и другие инженерные сети. Например, в кафе важно оборудовать систему пожарной безопасности с сигнализацией и системой пожаротушения.

Наличие погрузочно-разгрузочной зоны. Этот критерий актуален для магазинов, аптек, кафе и ресторанов.
Чем больше соответствий этим критериям, тем дороже будет помещение и ставка его аренды. Поэтому советуем ранжировать список критериев от наиболее к наименее важному, исходя из ваших требований, и не переплачивать.

Коммерческая недвижимость — отличная инвестиция и на краткосрочную, и на долгосрочную перспективу. Сценарии ее использования:

• купить помещение под собственный бизнес;
• купить помещение с целью дальнейшей сдачи в аренду;
• купить помещение на стадии строительства ЖК — после сдачи дома оно вырастет в цене, и его можно перепродать с выгодой до 30%. Однако стоит помнить о налоге 13% между стоимостью покупки и продажи, если продаете помещение менее чем через пять лет после того как оформили его в собственность.

Коммерческие помещения доступнее, чем кажутся на первый взгляд. Купить их может не только владелец бизнеса, но и обычное физлицо без статуса ИП. Способов покупки тоже немало. Кроме 100% оплаты, застройщики предлагают беспроцентную рассрочку, а банки выдают коммерческую ипотеку. Более того, приобрести такую недвижимость можно даже по субсидируемым программам — например, по семейной ипотеке под низкий процент.

Но так или иначе, ипотека на коммерческие относится к кредитам с повышенным риском, поэтому все условия ее предоставления лучше уточнять непосредственно у застройщика и в банках-партнерах.