Что проверить перед покупкой квартиры в новостройке

Юридические тонкости, возможные риски и способы их избежать

Для многих покупка недвижимости — самая крупная покупка в жизни. Это серьезная сделка, поэтому, прежде чем на нее решиться, стоит досконально проверить застройщика и дом, который он возводит.

В статье расскажем, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке и как обезопасить себя от возможных проблем.

Процедура покупки квартиры в новостройке отличается от схемы покупки вторичного жилья. Для начала коротко расскажем, как проходит этот процесс.

1. Купить квартиру в новостройке можно как в готовом, так и в строящемся доме, притом последний вариант более распространен из-за своей доступности — квартиры на этапе строительства дешевле аналогичных квартир в сданном доме. Разница может достигать 30%.
2. При покупке квартиры в строящемся доме покупатель и застройщик подписывают договор долевого участия ДДУ. В нем отражены сведения о будущей квартире и доме, срок передачи ключей, данные дольщика. Договор проходит регистрацию в Росреестре.
3. Деньги, которые вносит покупатель, не передаются напрямую застройщику, а кладутся на специальный счет в банке. После того как дом сдается в эксплуатацию, застройщик получает свои деньги с эскроу-счета, а покупатель — ключи от своей квартиры. Это касается и ипотечных сделок, и покупок за свой счет.
4. Затем дольщику нужно оформить право собственности. Оно позволяет в дальнейшем без проблем распоряжаться объектом недвижимости: продавать, дарить, сдавать в аренду. Подробно о том, как оформлять квартиру в собственность, рассказали в отдельной статье.
5. Если квартира приобретена в ипотеку, она служит залогом. Другими словами — если покупатель в течение срока ипотечного кредита не выполняет обязательства по договору, квартира может перейти банку.

Далее расскажем, как проверить новостройку перед покупкой, чтобы избежать проблем, и какие вопросы задать застройщику.

К выбору застройщика стоит подходить так же ответственно, как к выбору планировки или района для жизни.
Правовой статус. Убедитесь, что застройщик работает официально, и это не компания-однодневка. В бесплатном сервисе Федеральной налоговой службы можно запросить выписку из ЕГРЮЛ — Единого государственного реестра юридических лиц. Для этого нужно ввести название компании и регион, в котором она работает. В выписке указаны дата регистрации, виды деятельности, размер уставного капитала и имена учредителей компании.
Сроки сдачи объектов. Чем больше объектов застройщика были сданы вовремя или даже досрочно — тем лучше. Эту информацию можно запросить у самого застройщика в офисе продаж или поискать в его официальном аккаунте в соцсетях.
А вот несоблюдение сроков строительства прошлых объектов — «красный флаг» для клиентов. Если застройщик неоднократно не укладывался в дедлайны — значит, внутри компании могут быть серьезные проблемы, к тому же, увеличивается риск, что дом вообще не будет сдан. Пострадают от этого, в первую очередь, дольщики, которые не смогут переехать в свои квартиры вовремя.
Банки-партнеры. Многие застройщики берут кредиты на строительство у банков. Они, в свою очередь, проводят тщательные проверки и дают деньги только тем, в ком не сомневаются. При общении с представителями девелопера, можно задать вопрос о проектном финансировании и банках-партнерах. Это должны быть банки первого эшелона — значит, застройщика можно считать надежным.

После того как вы проверили застройщика и убедились в его добропорядочности, предстоит проверить дом, в котором вы планируете покупать квартиру. На этом этапе стоит задача убедиться в законности строительства и в том, что работы выполняются в срок, без задержек. Вот на что стоит обратить внимание при покупке квартиры в новостройке.

Статус земельного участка. Юридически застройщик имеет право строить дом только на той территории, которая находится в его собственности или в аренде. Узнать статус и правообладателя земельного участка можно с помощью платной выписки из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости.
Разрешение на строительство. Его выдают органы местного самоуправления — например, администрация города. Прежде чем получить такое разрешение, застройщик обязан провести исследование земельного участка и составить техпроекты зданий.
Проектная декларация. Это один из самых подробных документов, в котором отражены как сведения о застройщике, так и сведения о строящемся объекте:

• детальные данные о характеристиках ЖК, включая площадь, функциональное назначение, архитектурные решения и инженерные коммуникации;
• информация о планируемом благоустройстве придомовой территории;
• количество и планировки квартир, наличие колясочных и кладовых;
• данные о стоимости проекта и сроках его реализации;
• финансовые результаты застройщика.

Документ можно найти на сайте застройщика или в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте наш.дом.рф.

Важный нюанс: застройщик имеет право вносить изменения в проектную декларацию. Например, менять площадь комнат, материалы стен, наполнение двора. Это не является нарушением, однако все изменения должны быть отражены в актуальной версии проектной декларации.

Актуальные фотографии со стройки. После начала строительства застройщики обязаны регулярно отчитываться о ходе работ. Чаще всего они делают это на своем сайте или в официальном аккаунте в соцсетях. По фотографиям и описанию работ можно отследить темпы строительства. Оптимальным считается возведение 2-3 этажей в месяц, но не стоит бить тревогу, если вам кажется, что в течение месяца прогресс незначителен. Возможно, причина в том, что основные работы ведутся внутри дома, и на первый взгляд они просто незаметны. На темпы строительства лучше смотреть в динамике. Насторожиться стоит, когда прогресса не видно в течение квартала.

Ниже — о том, какие есть риски и подводные камни при покупке квартиры в новостройке.

Заморозка строительства. До недавнего времени в России существовала проблема обманутых дольщиков. Недобросовестные застройщики собирали деньги на строительство у своих клиентов, но по разным причинам не заканчивали объект и не возвращали им деньги. С появлением эскроу-счетов в 2019 году эта проблема фактически исчезла: теперь деньги за квартиру хранятся на специальных счетах в банке, а сумма до 10 млн рублей застрахована государством. Застройщики не могут получить средства до тех пор, пока не введут дом в эксплуатацию. В интересах компании завершить строительство в срок. А для дольщиков это дополнительные гарантии.

Даже если представить, что стройка будет заморожена, дольщикам автоматически вернутся те суммы, что они внесли за квартиру.

Долгострой. Завершить стройку в срок могут помешать множество причин: от погоды до пандемии или сложных архитектурных решений, которые требуют больше времени для реализации. Однако большинство застройщиков закладывают дополнительное время на случай непредвиденных обстоятельств и не задерживают сдачу объектов.

Долгострой — это дом, срок сдачи которого неоднократно переносился. Чаще всего проблема опять в недостатке финансирования. Поэтому, чтобы случайно не купить долгострой, проверяйте финансовую отчетность застройщика.