Что нужно знать, прежде чем брать ипотеку в новостройке?

Ипотека в новостройке — это вид ипотечного кредитования, при котором заемщик (покупатель) получает кредит на приобретение квартиры, которая строится или только что построена.

В статье расскажем самое важное, о чем стоит знать, если собираетесь взять ипотеку на квартиру в новом доме.

Для начала важно определиться, чем в юридическом плане отличаются квартиры в новостройке и на вторичке. Квартира в новостройке — это квартира, которая еще не была в собственности у кого-либо. Обычно ее продает покупателю сам застройщик.

Квартира на вторичке — квартира, которая по документам уже числилась чьей-то собственностью, при этом не важно, жил ли кто-то в ней фактически или нет. Продавец вторичной недвижимости — ее владелец, то есть частное лицо, и это может стать фактором риска.

Покупая жилье в новостройке, можно быть спокойным за прозрачность сделки, поскольку у квартиры еще не было собственников, а продается она напрямую от компании-застройщика.

При покупке на вторичном рынке риски возрастают: например, квартира может быть предметом судебных споров, на ней могут быть обременения и задолженности по коммунальным платежам, а если она покупалась с привлечением материнского капитала, могут быть проблемы с выделением долей.

Чтобы минимизировать риски и не остаться без денег и квартиры, рекомендуется привлекать к сделке квалифицированного юриста, который поможет провести полную проверку документов.

Итоговая стоимость жилья складывается из цены за квадратный метр и стоимости ипотечного кредита. Рассмотрим, как каждый фактор влияет на конечную цену.

Цена за квадратный метр. Этот показатель — сумма множества слагаемых, среди которых локация, класс жилья, наличие удобной инфраструктуры рядом, качество строительства, этажность и другие. Однако если брать усредненные показатели, то по статистике, стоимость квадратного метра в новостройке выше, чем на вторичном рынке. Например, по данным Сбериндекса, в Ижевске и Удмуртии эта разница составляет 25%. На первый взгляд, покупать квартиру на вторичке выгоднее, но это ошибочное суждение, потому что фактор ипотечной ставки может влиять на цену более существенно.

Ипотечные ставки. Ипотека на новостройку гораздо выгоднее, чем на вторичку. Например, на начало 2025 года взять ипотеку на квартиру в новостройке можно по ставке от 6%, на вторичку — от 21,8%. Это значит, чем дольше вы платите кредит, тем выше будет переплата банку.

За счет чего условия ипотеки для новостроек так отличаются? Все дело в государственных программах льготной ипотеки, куда относятся IT-ипотека и ипотека для семей с ребенком до 6 лет. Кроме того, некоторые застройщики также могут предлагать более выгодные условия за счет траншевой и субсидированной ипотеки — это программы, благодаря которым можно реально снизить ежемесячные платежи по кредиту.

Если сложить вместе оба фактора — цену на квадратный метр и процент на ипотеку новостройки — получится, что покупка квартиры у застройщика будет выгоднее, чем на вторичном рынке, особенно если вы не планируете погасить ипотеку всего за пару лет.

При заключении сделки по приобретению квартиры у застройщика есть два основных вида договора.

Договор долевого участия. Договор долевого участия (ДДУ) — это договор на покупку жилья в строящемся доме. По ДДУ застройщик не сразу получает деньги покупателей. Средства хранятся на специальном банковском счете — эскроу-счете, застройщик не может ими распоряжаться в течение всего периода строительства. Они становятся доступны только после ввода дома в эксплуатацию. Это нововведение действует с 1 июля 2019 года и гарантирует полную защиту финансов дольщиков.

Подробнее о договоре долевого участия

Договор купли-продажи. Договор купли-продажи квартиры (ДКП) фиксирует условия сделки на готовую квартиру, то есть заключается после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. В отличие от ДДУ, ДКП на новостройку не столь распространены, потому что большая часть квартир в новостройке продается именно на этапе строительства.

Подробнее о договоре купли-продажи

Новостройка — это квартира, у которой еще не было собственников и которая продается застройщиком. Квартира на вторичном рынке уже была в собственности, что увеличивает риски при покупке (судебные споры, обременения и так далее).

Средняя цена за квадратный метр в новостройках обычно выше, чем на вторичном рынке.Однако ипотечные ставки на новостройки значительно ниже (от 6%) по сравнению с вторичным жильем (от 21,8%). Льготные программы от государства и субсидии от застройщиков делают ипотеку на новостройки более выгодной.