Договор купли-продажи в новостройке: как и в каких случаях его заключать

Перед тем как получить ключи от квартиры, покупатель заключает с застройщиком договор. Это — главный документ, который подтверждает сделку. Тип договора может быть разным в зависимости от ситуации и степени готовности дома.

В этой статье затронем основные особенности договора купли-продажи в новостройке.

Договор купли-продажи квартиры  (ДКП) — это соглашение между продавцом и покупателем недвижимости. По условиям соглашения, продавец передает квартиру в собственность покупателя, а покупатель эту квартиру принимает и платит продавцу за нее деньги.

Договор купли-продажи квартиры в новостройке заключают тогда, когда объект уже сдан — в квартиру можно зайти, оценить качество строительства и отделки, посмотреть вид из окна. Другими словами — в ДКП речь идет о готовой квартире.

Не стоит путать ДКП с другим видом договора — ДДУ, то есть договором долевого участия. Его тоже часто используют при покупке недвижимости в новостройке, но принципиальное отличие в том, что ДДУ заключают на этапе, когда дом еще строится. О том, что такое ДДУ и какие у него есть плюсы и минусы, мы рассказали в отдельной статье.

Что нужно знать о ДДУ при покупке квартиры в строящемся доме

При этом сделки по ДКП заключаются гораздо реже, чем сделки по ДДУ — ведь львиная доля квартир раскупается еще на этапе строительства дома.

Стоимость готовой квартиры на первичном рынке будет выше, чем квартиры по ДДУ. Иногда разница в цене между аналогичными планировками может достигать 20%. Однако это, пожалуй, единственный минус в договоре купли-продажи новостройки. Дальше разберем преимущества.

Возможность оценить квартиру вживую. Главный плюс договора купли-продажи недвижимости между покупателем и застройщиком заключается в том, что готовую квартиру можно осмотреть и оценить не только визуально, но и проверить качество отделки, сантехники (если она предусмотрена), электрики и других систем.

Возможность увидеть ЖК и двор. Квартира — не единственное, что важно осмотреть перед покупкой. Двор и его наполнение, подъезд, вид из окна, прилегающая территория и атмосфера района помогут составить более полное впечатление о будущей жизни в ЖК.

Отсутствие ожидания и переноса сроков строительства. Приобретая готовую квартиру, покупатель избегает рисков, связанных с задержками в строительстве. Это особенно важно для тех, кто планирует переехать быстро и для кого даже малейшие корректировки сроков — критичны.

Отсутствие проблем с правами третьих лиц. В готовой квартире, которую продает застройщик, еще никто не жил и не был зарегистрирован — это значит, нет рисков возникновения правовых споров. А если сравнивать договор купли-продажи новостройки с аналогичным договором покупки вторичной недвижимости — процесс оформления сделки и получения свидетельства о праве собственности будет гораздо проще.

Несмотря на более высокую цену готового жилья, из-за меньших рисков и большей уверенности в качестве недвижимости некоторые покупатели предпочитают приобретать недвижимость по ДКП.

Как проверить договор купли-продажи квартиры в новостройке? Его содержимое регулируется законодательно. Вот что в нем должно быть прописано.

1. Описание объекта купли-продажи
Сюда относится кадастровый номер дома, в котором расположена квартира; номер самой квартиры, подъезд и этаж дома; общая площадь квартиры, количество комнат, санузлов, балконов и лоджий. Важно, чтобы эта информация была не только прописана текстом, но и подкреплена схематической иллюстрацией.

2. Информация о покупателе и застройщике
Это ФИО покупателя, его паспортные данные, адрес проживания, контактный номер телефона. Если квартира куплена в браке, важно указать данные супруга. В описании застройщика важно указать название юрлица и все необходимые реквизиты.

3. Стоимость квартиры
Даже если квартира куплена за счет ипотечных средств, стоимость кредита не входит в ее цену — в договоре указывается лишь фактическая цена объекта недвижимости на дату заключения сделки.

4. Условия и порядок оплаты
Квартира может быть куплена за наличный расчет, с помощью ипотеки или в рассрочку. В ДКП важно отразить, когда, куда и в каком объеме покупатель должен перевести деньги за покупку. Там же обычно прописывают и возможные штрафы, если оплата задержана.

5. Гарантии и обязательства застройщика
В ДКП содержится информация о гарантии на объект недвижимости: сам дом, инженерные коммуникации и отделку квартиры, а также срок, в течение которого действуют гарантии. Здесь же описана процедура и сроки передачи квартиры покупателю.

6. Права и обязанности покупателя
В этот пункт входят порядок приемки объекта и оплаты коммунальных услуг.

Риски при заключении договора в новостройке практически нивелированы — как и ДДУ, это типовой договор.

Когда вы определились с тем, что хотите готовую квартиру в сданном доме, вам предстоит пройти несколько этапов покупки.

Выбор и осмотр квартиры. Определите, какие у вас требования к ЖК и планировке. По этим критериям и стоит искать квартиру, при этом сначала это может быть онлайн-поиск — можно изучить квартиры, который предлагает застройщик, на его официальном сайте.
Затем, как правило, назначается встреча с представителями застройщика, и в случае с готовой квартирой, потенциального покупателя приглашают на экскурсию в ЖК. Тогда же можно задать застройщику все вопросы, которые вас волнуют.

Сбор информации об объекте. Здесь поможет информация из Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) наш.дом.рф, как проверять дом и застройщика — рассказали в другой статье нашего блога.

Что проверить перед покупкой квартиры в новостройке

Проверка текста договора. Как мы отмечали ранее, договор купли-продажи — типовой, однако нельзя подписывать его, не читая. Убедитесь, что в нем отражены все пункты, которые обозначены выше. Если какие-то формулировки непонятны — обязательно спрашивайте про их значение у застройщика.

Передача денег. Независимо от того, покупается ли квартира за наличный расчет или с помощью ипотечного кредита, покупатель должен перевести деньги за квартиру через банк.

Подписание акта приема-передачи и получение ключей. После того как деньги поступают на счет продавца, он может передать квартиру покупателю, а покупатель, в свою очередь, подписывает акт приема-передачи и получает ключи.

Регистрация сделки в Росреестре. С 1 марта 2025 года изменился порядок оформления права собственности. Теперь заявление в Росреестр подает застройщик — в электронном виде, от вашего имени. Посещать МФЦ не требуется.

Покупка по ДКП— отличный вариант для тех, кто не хочет покупать квартиру на вторичном рынке, при этом ему важно вживую оценить недвижимость, которую он планирует покупать.

Перед сделкой можно посмотреть саму квартиру, благоустройство, двор и район. Сам процесс сделки занимает один день, а ключи можно получить уже в день сделки и сразу же начать подготовку к ремонту или переезду.